#002: Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jako droga do niezależności finansowej

Skuteczne inwestowanie pieniędzy nigdy nie było proste i zawsze wiązało się z ryzykiem utraty kapitału. Gdyby przeprowadzić sondę, w której respondenci mieliby wybrać najbezpieczniejszą ich zdaniem formę lokowania i pomnażania kapitału, nieruchomości z pewnością byłyby w ścisłej czołówce.

Czy faktycznie tak jest? Czy ta forma inwestycji zarezerwowana jest tylko dla osób dysponujących grubymi portfelami? Czy postawienie pierwszych kroków na rynku nieruchomości wymaga wielkiej wiedzy i sporo czasu? Jak zarządzać wieloma nieruchomościami rozsianymi geograficznie w wielu miastach? Czy kupując nieruchomości można stać się niezależnym finansowo na całe życie? O tym wszystkim rozmawiam z Wojtkiem Pietrzakiem, freelancerem specjalizującym się w branży IT, który pewnego dnia postanowił regularnie lokować swoje nadwyżki finansowe w mieszkania na wynajem. Wojtek postawił sobie jasny cel: za 5 lat chce dotrzeć do punktu, w którym będzie mógł utrzymać siebie i swoją rodzinę z wynajmu swoich mieszkań.

Uwaga! Niniejszy podcast i artykuł nie jest sponsorowany, pomimo, że w jego treści jest wielokrotne odniesienie do firmy Mzuri. Osobiście nie jestem ekspertem w inwestowaniu w nieruchomości, a niniejszy odcinek podcastu jest luźną rozmową z moim kolegą, który w ten sposób lokuje swoje oszczędności 🙂

W tym odcinku dowiesz się

• Kim jest Wojtek i dlaczego zainteresował się właśnie inwestowaniem w mieszkania na wynajem
• Dlaczego Wojtek nie inwestuje i nie zarządza nieruchomościami samodzielnie
• Jak wyglądają kwestie podatkowe
• Jakie są ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości
• Jakie stopy zwrotu można wygenerować inwestując w mieszkania na wynajem

Przydatne linki do tego odcinka

• Mzuri — firma, z usług której korzysta Wojtek przy wyszukiwaniu i wynajmie mieszkań
• Fridomia — blog Sławka Muturi
• Jak Oszczędzać Pieniądze — blog Michała Szafrańskiego, o którym wspominał Wojtek
• Stowarzyszenie Mieszkanicznik w którym Wojtek jest członkiem

Zaproszenie do dyskusji

Serdecznie zapraszam Cię do komentowania i zadawania pytań, bezpośrednio na tej stronie poniżej, lub na mojej stronie na Facebook’u lub moim profilu Twitter’owym.

Alternatywnie możesz zadać pytanie głosowe, nagrywając się na SpeakPipe. Pamiętaj tylko, że masz 90 sekund na nagranie 🙂

Bardzo zależy mi na Twoim głosie, za który już teraz z góry bardzo dziękuję 🙂

Jacek: Cześć Wojtek.

Wojtek: Cześć Jacek.

Jacek: Proszę przedstaw się nam, kim jesteś z zawodu i co robisz poza inwestowaniem w nieruchomości?

Wojtek: Nazywam się Wojciech Pietrzak, z zawodu jestem Deweloperem Javy. Zajmuję się tym już od parunastu lat. Oprócz tego zacząłem inwestować w nieruchomości.

Jacek: Dlaczego akurat w nieruchomości? Dlaczego ten sektor wybrałeś?

Wojtek: Zarabiam na tyle, że potrafię odłożyć znaczną sumę pieniędzy i moim marzeniem jest uzyskać wolność finansową w ciągu kilku lat.

Jacek: Czyli rozumiem, że Twoim głównym zajęciem jest branża IT – w tym się specjalizujesz, ale nadwyżki lokujesz w runku nieruchomości?

Wojtek: Tak, dokładnie. Wybrałem rynek nieruchomości, oczywiście można próbować swoich sił na giełdzie. Do mnie nieruchomości przemawiają najbardziej, pasują do mojej osobowości – bo to tez jest ważne, żeby przy inwestycjach dobrać taki styl jaki komuś najbardziej odpowiada.

Jacek: Zdecydowanie, a czym dla Ciebie jest niezależność, czy wolność finansowa do której dążysz?

Wojtek: To jest taki stan, kiedy strumień pasywnej gotówki z inwestycji wystarcza na normalne życie, na utrzymanie standardów życia który się posiada w danym momencie, albo taki do którego się aspiruje – tzn. że nie trzeba chodzić do pracy i pracować dla nikogo.

Jacek: Rozumiem że w Twoim przypadku to znaczy mniej więcej to, że nie będziesz już musiał pracować w swojej branży – czyli jako specjalista IT, a mimo wszystko będziesz miał na tyle pasywnego dochodu co miesiąc, że będziesz mógł spokojnie utrzymać siebie i rodzinę.

Wojtek: Tak dokładnie, chcę mieć czas na rodzinę, na realizację marzeń – do tego dążę. Być może będę pracował jeszcze jako programista – nie wykluczam tego, ale będę bardziej zrelaksowany. Nie będę się stresował że stracę pracę, albo że muszę ukończyć jakiś projekt bo inaczej mnie wyrzucą z pracy. Będę mógł sobie zrobić dłuższą przerwę, wyjechać na dłuższe wakacje.

Jacek: Innymi słowy będziesz mógł pracować, ale nie będziesz musiał.

Wojtek: Oczywiście, dodatkowo będę jeszcze mógł wygospodarować kolejne nadwyżki finansowe, żeby zwiększyć portfel nieruchomości.

W jakie nieruchomości inwestuje Wojtek i dlaczego?

Jacek: Powiedz mi jakie są Twoje preferencje jeżeli chodzi o zakup nieruchomości w które inwestujesz?

Wojtek: Ja w tym momencie pracuję i mieszkam w Brukseli, ale preferuję nieruchomości w Polsce. Jaki rodzaj nieruchomości? Są to małe kawalerki, albo małe mieszkania dwupokojowe – takie które najłatwiej się wynajmują.

Jacek: To jest rynek wtórny?

Wojtek: To jest rynek wtórny, dokładnie. Do tej pory zainwestowałem w mieszkania które są w kamienicach. Jaki rejon Polski można wspomnieć? Nie jestem geograficznie uprzedzony, czy uzależniony od konkretnego rejonu w Polsce. Wyszukuję takie nieruchomości które dadzą mi największy zysk, największą stopę zwrotu. Do tej pory znalazłem w Łodzi i na Śląsku – w miastach ościennych. Jest jeszcze jedna rzecz o której warto wspomnieć, że częściowo ja znajduję nieruchomości a częściowo firma Mzuri (http://mzuri.pl/).

Jacek: To zanim jeszcze do tego przejdziemy, powiedz mi dlaczego preferujesz nieruchomości z rynku wtórnego? Nie szukasz nieruchomości na rynku pierwotnym, tylko jednak preferujesz takie nieruchomości które na przykład zanim wynajmiesz najpierw poddajesz procesowi remontu? Preferujesz zdecydowanie rynek wtórny?

Wojtek: Tak, przede wszystkim z dwóch względów. Z rynku wtórnego można uzyskać większą stopę zwrotu, większe zyski. Co jest z tym powiązane to również optymalizacja podatkowa, ponieważ nowych mieszkań nie można amortyzować… nie można używać przyspieszonej amortyzacji – to się chyba tak nazywa.

Jacek: Czyli związane to też jest z podatkami?

Wojtek: Tak, mieszkania starsze niż pięć lat można szybciej amortyzować. Jest to 10% rocznie całości inwestycji. Nie mówię tylko o cenie mieszkania, ale o całości inwestycji czyli również remontach i prowizjach. W tym momencie okazuje się nagle, że nie płacę żadnego podatku, ponieważ nie osiągam też kosmicznych stóp zwrotu. Jest to można powiedzieć około 10%, ale te 10% jest też dla mnie kosztem. Amortyzuję 10% inwestycji, więc 10% zysku jest pokryte przez 10% kosztu i nie płacę żadnego podatku.

Jacek: Co do podatków to też jeszcze później chwilę o tym porozmawiamy. Natomiast co do samej dywersyfikacji geograficznej. Ty dywersyfikujesz w ramach Polski, ale też dywersyfikacja w Polsce ma na celu głównie to, żeby wyłapać najlepsze oferty? Czy też jest to w pewnym sensie zabezpieczenie się przed dekoniunkturą w którymś z miast, w którymś regionie Polski?

Wojtek: I tak i tak, do tej pory kupiłem cztery mieszkania inwestycyjnie w przeciągu ostatnich dwóch, trzech lat. Specjalnie nie koncentrowałem się na tym, żeby się zdywersyfikować ponieważ mam w planach jeszcze około piętnaście albo więcej, więc to jest dopiero początek (śmiech). Tak wyszło można powiedzieć. Pierwsze mieszkanie kupiłem w Łodzi, a potem dobre oferty zaczęły się pojawiać na Śląsku. Więcej mieszkań w Łodzi już nie kupiłem, może dlatego że ceny mieszkań wzrosły i ciężko już znaleźć taką ofertę z wysoką stopą zwrotu. Potem kupiłem w Chorzowie, a gdy nie mogłem już znaleźć mieszkań w Chorzowie, to kupiłem w Mysłowicach. Specjalnie nie koncentruję się na tym żeby kupić z tym punkcie czy w tamtym, czy w tym mieście czy w tamtym.

Jacek: Nie masz uprzedzeń, po prostu starasz się kupować tam gdzie wydaje się to najbardziej sensowne.

Wojtek: Tak, znam ludzi którzy osiągnęli wolność finansową i mają mieszkania w jednym mieście. Nie jest to dla nich przeszkodą, oni sami zarządzają tymi mieszkaniami. Część ludzi inwestuje na przykład tylko w Krakowie, czy tylko w Gliwicach i nie jest to dla nich wielki problem. To że ja mam mieszkanie w Łodzi i na Śląsku – w dwóch różnych miastach, to jest jakąś dywersyfikacją. To jest coś na plus, a jeszcze mam długą drogę powiedzmy przed sobą, więc jeszcze będę miał szansę żeby się zastanowić i kupić mieszkania w innych miastach. Jeżeli inwestorzy będą się koncentrować tylko w jednym punkcie, to może mi to dać do myślenia, żeby znaleźć inne miasta, inne miejsca gdzie mogę kupić mieszkania.

Zlecenie kupna i wynajmu firmie zewnętrznej

Jacek: Wspomniałeś o tym że nie mieszkasz w Polsce, więc de facto inwestujesz w Polsce ale przez większość czasu przebywasz w Brukseli. Wspomniałeś również o firmie Mzuri, która można powiedzieć jest w Twoim przypadku takim outsourcingiem. To znaczy, że ta firma wyszukuje dla Ciebie mieszkania, przedstawia Ci oferty i robi wszystko to co Ty musiałbyś robić sam? Oczywiście biorąc z tego tytułu jakąś prowizję. Czy mógłbyś przybliżyć trochę tym którzy myślą o inwestowaniu w nieruchomości, czym są takie firmy outsourcingowe jak Mzuri? Czym one się dokładnie zajmują i jakie są plusy i minusy wchodzenia we współpracę z takimi firmami?

Wojtek: Zacząłem współpracę z Mzuri gdy dałem w zarządzanie najmem tej firmie moje mieszkanie w Krakowie, które kupiłem dla siebie. Byłem zadowolony z usług. W tym samym czasie już myślałem o inwestycjach w nieruchomości i po przyjeździe do Brukseli zacząłem to robić. Co ja myślę… gdyby nie Mzuri to bym tego nie robił po prostu (śmiech). Niemożliwością by było żebym latał do Polski, chociaż może dałoby się to zrobić bo są ludzie którzy to robią na przykład ta kobieta z Częstochowy którą ludzie znają z podcastu na stronie Jak Oszczędzać Pieniądze (http://jakoszczedzacpieniadze.pl/). Ja słuchałem tego i ona zaczęła sama kupować mieszkania i wynajmować, ale nie wiem czy miała kogoś do pomocy, czy wszystko robiła zdalnie. Dla mnie to jest bardzo dużo pracy, stresów, nerwów. Nie chcę się tym nawet zajmować – zarządzaniem najmem, wyszukiwaniem najemców, odbieraniem telefonów że coś jest nie tak, podpisywaniem umów i tak dalej. Ja po prostu znalazłem te nieruchomości jako forma lokaty kapitału i generowania stałych przychodów w postaci czynszu. Firma Mzuri doskonale się w tym sprawdza jeśli chodzi o zarządzanie, czy też o nowe inwestycje. Oni wyszukują okazje rynkowe, wysyłają oferty inwestorom którzy podpisują z nimi umowę. Tak jak w moim przypadku jest też możliwość, żeby podpisać upoważnienie dla firmy Mzuri na podpisanie aktu notarialnego w swoim imieniu. Nie musiałem w tej sytuacji lecieć do Polski i jechać do notariusza żeby podpisać Akt Notarialny.

Jacek: Czyli zdalnie można po prostu kupić nieruchomość?

Wojtek: Tak i w moim przypadku tak było. Kupiłem te cztery nieruchomości zdalnie, więc to jest dziwne dla większości ludzi jak mogę kupić mieszkanie którego nawet nie widziałem, przecież to jest długi proces…

Jacek: Wszystkie Twoje mieszkania były kupione w ten sposób, że de facto nie widziałeś ich na oczy? Widziałeś tylko internetową ofertę, znałeś inne paramerty jak cena itd, ale nie widziałeś mieszkania tylko widziałeś zdjęcia?

Wojtek: Czasem nawet nie widziałem internetowej oferty. Mzuri znalazło ofertę, wysłali mi zdjęcia, cały opis inwestycji, możliwe zyski z czynszu, koszty inwestycji. Zawsze są jakieś przedziały bo nie można mieć stuprocentowej pewności. Zgłasza się do takiej inwestycji i oni negocjują ze sprzedawcą w naszym imieniu. Oczywiście są w stałym kontakcie z inwestorem, czyli ze mną. Jeżeli ja się zgadzam na cenę, to dochodzi do transakcji nawet bez mojej obecności. Przedstawiciel Mzuri – czyli ta osoba która jest opiekunem inwestycji podpisuje akt notarialny, potem oczywiście trzeba przygotować mieszkanie do wynajmu. Tu zawsze trzeba zrobić remont albo umeblowanie.

Jacek: Czyli kompleksowo firma robi wszystko od a do z?

Wojtek: Tak, właściwie robią wszystko od a do z. Ja nie musiałem tam nawet lecieć i cokolwiek robić. Dla mnie to jest dużym plusem, ponieważ jeżeli ja bym musiał tracić tutaj dzień, to dla mnie jest to strata finansowa bo nie zarobię tu pieniędzy. Wolę zapłacić profesjonalistom, którzy zrobią to za mnie. Nie czuję się też na tyle kompetentny, żeby zrobić to tak dobrze jak oni.

Jacek: Rozumiem, no zdecydowanie oni są w rynku od wielu lat więc mają też sporo doświadczenia. Mają pod zarządzaniem już kilkaset, albo wręcz kilka tysięcy mieszkań w skali kraju.

Wojtek: Tak ponad trzy tysiące mieszkań mają w zarządzaniu, a kilkaset kupili sami.

Jacek: Powiedz mi jeszcze jaki jest koszt takich usług?

Wojtek: Zależy jaka usługa. Jeżeli chodzi o zarządzanie – to jest podstawowa usługa, to jest 11% od czynszu netto. Jeżeli najemca płaci tysiąc złotych plus dwieście złotych opłat, to jest 11% od tysiąca złotych. Przy wyszukiwaniu nieruchomości i finalizowaniu transakcji zakupu nieruchomości za pośrednictwem Mzuri prowizja wynosi około 3%… ale szczerze powiem nie pamiętam dokładnie. Być może ceny uległy zmianie, więc trzeba się z nimi skontaktować. Ja miałem podwyższoną opłatę przy dwóch pierwszych transakcjach, a teraz przy kolejnych opłata jest już obniżona.

Jacek: Jak już poznaliście się i współpraca jest nawiązana na dłuższy okres, oni też zeszli ze swoich marż?

Wojtek: Przy podpisywaniu umowy było to już wyszczególnione, że pierwsze dwie transakcje to będzie około 3% od zakupu, a teraz jest już 2,5%. Dodatkowo są różne opłaty na przykład za pośrednictwo przy podpisywaniu aktu notarialnego, albo wystawienie pełnomocnictwa, ale nie wchodźmy już w takie szczegóły. Opłaty są również przy remoncie w zależności od kwoty remontu. Za wszystko się płaci oczywiście, to nie jest za darmo. Podoba mi się to, że cennik jest tak ustalony żeby w ich interesie tak samo jak w inwestorów było to, żeby inwestycja się udała i żeby przynosiła jak największe zyski. Jeżeli nie będą mogli znaleźć najemcy, to ta prowizja którą wezmą będzie mniejsza niż prowizja przy wynajętym mieszkaniu.

Jacek: Dodam, że sam jestem klientem Mzuri – chociaż nie mam tylu mieszkań co Ty, ale w wakacje wynająłem dwa mieszkania. Nie jest to inwestycyjny wynajem, chciałem wynając mieszkania żeby nie stały puste, bo sam też nie mieszkam w Krakowie. Aby nie były pustostanami oddałem je w zarządzanie właśnie tej firmie. Z tego co pamiętam, kiedy mieszkanie nie wynajmuje się to oni pobierają 3% kwoty, która ustalona jest jako minimalna kwota wynajmu. Przykładowo jeżeli jest to tysiąc złotych, to oni mają z tego sto dziesięć złotych ale jeżeli nikt nie mieszka w tym mieszkaniu to mają tylko trzydzieści złotych. To w ich interesie jest żeby to mieszkanie było wynajęte. Tak samo jeżeli chodzi o kwestię zakupu, to oczywistym jest, że im zależy na tym żebyś Ty to mieszkanie kupił.

Wojtek: Tak, oni też negocjują w naszym imieniu. Jeżeli wynegocjują niższą cenę, to część tej kwoty którą oni wynegocjują idzie do nich jako prowizja. Wszystko jest tak skonstruowane, żeby było dla nas dobrze i dla nich też.

Jacek: To jest dobre rozwiązanie, ponieważ oni nie chcą sprzedać mieszkania jak to robią zazwyczaj pośrednicy – jak najdrożej. Oni wiedzą, że mają z Tobą być może wieloletnią relację, więc de facto im nie zależy na tym żeby Cię oskubać przy sprzedaży nieruchomości. Zależy im, żeby to była na tyle dobra oferta żebyś Ty ją przyjął i kupił mieszkanie, a później żeby przez lata z nimi współpracować i być może zarobią wtedy wielokrotność tego co mogliby przy samej sprzedaży – właśnie z wynajmu.

Wojtek: Tak, im zależy na tym żeby budować portfel nieruchomości, żeby rosnąć, żeby przychodzili też nowi klienci. Nie powiedziałem jeszcze o tym, że za przejęcie mieszkania w zarządzanie jest tysiąc złotych opłaty wstępnej jednorazowej dla Mzuri. Zależy im więc na tym, żeby przejmować nowe mieszkania i zarabiać.

Jacek: Rozumiem, ale to jest jednorazowe tysiąc złotych, jednorazowy zysk. Pewnie chcą też wiedzieć, że ktoś z kim zaczynają współpracę będzie z nimi dłużej. Zakładając, że Ty już masz mieszkanie które chciałbyś wynająć, tak jak w moim przypadku, to tłumaczyli tą opłatę tym że samo przygotowanie oferty, wystawienie jej na rynek, rozmowa z zainteresowanymi i cały proces wynajmu to też jest pewien wysiłek. Jeżeli mieszkanie by się wynajęło, a ja bym powiedział po miesiącu, że ja już nie jestem zainteresowany to nie byliby na tym zbyt do przodu.

Wojtek: Ale nie ma też na przykład opłat przy zmianie lokatorów. Jeżeli pierwszy lokator się wyprowadzi wyszukują kolejnego już bez dodatkowych opłat.

Jacek: I to jest właśnie bardzo ważne, że Ty masz święty spokój. Oczywiście chciałbyś żeby lokator był jak najdłużej. Być może nie będzie żadnej dziury w wynajmie, ale gdyby tak się zdażyło że lokator zrezygnuje, to oni w cenie mają obowiązek znaleźć następnego lokatora. Kończąc temat outsourcingu – tak sobie to nazwałem, z Twojej perspektywy jest to świetne rozwiązanie zwłaszcza że nie mieszkasz w Polsce. Jak jesteś freelancerem i musiałbyś jechać na dzień lub dwa do Polski, to pomijając koszty podróży tracisz konkretne pieniądze które mógłbyś zarobić w swoim biznesie. Mówienie, że musisz się podzielić zyskiem z firmą brzmi może niezbyt interesująco na pierwszy rzut oka, ale tak naprawdę, gdyby przeliczyć to na dniówki – to są to ogromne pieniądze. Poza tym im więcej mieszkań tym trudniej nad tym wynajmem panować, zwłaszcza gdy mieszkania są rozproszone po całej Polsce.

Wojtek: Tak, tak jak mówiłem, gdybym nie miał tej firmy to bym się tym nie zajmował. Budowanie portfela dwudziestu mieszkań, gdy się nie mieszka w Polsce, albo też mieszkając w Polsce przy rozproszonych geograficznie nieruchomościach nie jest takie łatwe. Trzeba wiedzieć jak podpisać umowę, jak się zabezpieczyć, jak przygotować mieszkanie do wynajmu, jak urządzić mieszkanie tanio ale w dość wysokim standardzie. To są rzeczy które nie są oczywiste, wiele inwestorów popełnia tu błędy, wynajmuje mieszkanie w stanie jakim odziedziczyli je po babci.

Jacek: Ja to wiem, wydawało mi się że moje mieszkania które wynająłem nie są zbyt atrakcyjne. Oni natomiast bardzo niewielkim kosztem tak zaadoptowali mieszkanie pod kątem stworzenia oferty, że jak zobaczyłem je w internecie to wyglądały tak atrakcyjnie, że gdybym szukał mieszkania to sam bym się nimi zainteresował. To widać, że to jest kwestia doświadczenia. Ja nie mówię że to jest coś czego nie da się nauczyć, ale na pewno jeżeli ktoś to robi pierwszy raz to nie jest to takie proste jak mogłoby się wydawać.

Wojtek: Tak, oczywiście jest wielu inwestorów którzy sami się tym wszystkim zajmują i może to jest dobre bo przy okazji się uczą.

Jacek: Oczywiście ja nie mówię żeby tego nie robić, tylko jeżeli ktoś tak jak ja nie ma w tym doświadczenia, to jednak jest tu sporo rzeczy do ogarnięcia żeby oferta którą wystawiamy na rynku była atrakcyjna.

Wojtek: Tak wystawione oferty mają bardzo krótki okres pustostanu. Sam wiem z doświadczenia, bo moja żona ma mieszkanie w Brukseli i to mieszkanie czekało na lokatorów trzy albo cztery miesiące. My sami wystawiliśmy ogłoszenie i robiliśmy selekcję, a mieszkania w Polsce czekały na lokatora najdłużej pięć tygodni. To jest bardzo krótki okres pustostanów. Średnio na Śląsku to jest to jeden miesiąc, a w miastach jak Warszawa to jest około pół miesiąca. Tak wynika ze statystyk.

Jacek: A powiedz mi, jeżeli chodzi o ten outsourcing. Jak już uzyskasz wolność finansową i będziesz mógł przestać pracować, to czy wówczas dalej będziesz korzystał z usług tej firmy czy sam weźmiesz mieszkania pod zarządzanie?

Wojtek: Na pewno będę korzystał z usług tej czy innej firmy. Obecnie nie znam innej firmy ogólnopolskiej tego typu poza Mzuri, która by tak kompleksowo do tego podchodziła. Są jakieś lokalne mniejsze firmy, ale nie ogólnopolskie.

Jacek: Poza tym z tego co wiem, osoba która stoi za Mzuri czyli Sławek Muturi, to jest osoba która ma uznanie w tej branży. Pewnie z Twojego punktu widzenia istotne jest to, żeby pieniądze które powierzasz komuś w inwestowanie trafiały w ręce które są godne zaufania.

Wojtek: Tak, właściwie Sławek Muturi sam już się nie zajmuje tą firmą. On już korzysta z życia, podróżuje i jest promotorem tej wolności finansowej, ale to są jego ludzie, ludzie z nim związani którym on ufa.

Finansowanie zakupu

Jacek: Teraz powiedzmy o samym procesie kupna, konkretnie jeżeli chodzi o środki za które kupujesz. To że masz swoje nadwyżki finansowe to nie znaczy, że musisz kupować mieszkania tylko za gotówkę. Możesz też się posiłkować dźwignią finansową czyli kredytem. Czy stosujesz dźwignię finansową czy jednak starasz się inwestować tylko swoje środki? Czy z góry zakładasz że będziesz być może wolniej się rozwijał, bo będziesz w wolniejszym tempie kupował mieszkania ale w mniej ryzykowny sposób?

Wojtek: Tak, ja kupuję za własne środki. Nie posiłkuję się kredytem. Musiałbym znaleźć inwestycję za większą kwotę, żeby dla mnie to miało sens. Do tej pory mieszkania które kupiłem to były inwestycje za około sto tysięcy złotych za każdą.

Jacek: Czyli relatywnie mało jak za nieruchomości można powiedzieć. Ludziom się wydaje że nieruchomości są to setki tysięcy lub miliony.

Wojtek: Jacek, relatywnie mało ale dla większości ludzi to jednak w dalszym ciągu dużo.

Jacek: Oczywiście że tak, nie chciałbym być źle zrozumiany. To nie jest tak, że każdy ma sto tysięcy i czeka żeby tymi pieniędzmi zainwestować.

Wojtek: Podejrzewam, że większość słuchaczy musi oszczędzać parę ładnych lat żeby te pieniądze uzbierać.

Jacek: Ale niewiele jak na rynek nieruchomości…

Wojtek: Tak, ale nie wykluczam kredytu. Uważam że to nie jest złe, jeżeli ktoś ma na przykład pięćdziesiąt tysięcy i znalazł nieruchomość która mu może dać 10% stopy zwrotu. Jeżeli ja bym miał taką sytuację to poszedłbym do banku i wziąłbym te pięćdziesiąt, sześćdziesiąt tysięcy kredytu i kupiłbym tą nieruchomość, bo wtedy ta rentowność jeszcze się zwiększa – to jest tak jakby lewarowanie. Różnica między oprocentowaniem kredytu a zyskami jest dosyć spora bo ok 5-6%. Jesteśmy więc do przodu o 5-6% na tej kwocie którą wzięliśmy z banku. To jest jak każdy lewar – obusieczny miecz, trzeba też uważać żeby nie przesadzić.

Jacek: No właśnie bo tu wchodzi kilka rzeczy. Nagrywamy to pod koniec października 2017, ten pieniądz jest wciąż relatywnie tani. Stopy procentowe są na historycznie niskich poziomach. Jeszcze nigdy stopy procentowe tak nisko nie były w Polsce. To też wskazuje, że jeżeli mówimy zwłaszcza o nieruchomościach, czyli perspektywie inwestycyjnej liczonej w latach to nie wiemy czy te stopy nie będą za rok, pięć czy za dziesięć lat na poziomach kilkukrotnie wyższych. Wtedy też jeżeli ktoś się kredytuje, to raty kredytu są mocno z tym powiązane i wzrastają. To że Ty stawiasz właśnie na wolniejszy rozwój ale mniej ryzykowny, to wzrost stóp procentowych Ciebie bezpośrednio nie dotyczy.

Wojtek: Tak to jest plus, ale tak jak mówię jestem w stanie dosyć szybko oszczędzić sto tysięcy i jest mniej z tym kłopotu. Nie muszę rozmawiać z bankami, mam gotówkę, jest oferta, szybka transakcja, jest korzyść dla sprzedającego. Zawsze można to użyć jako korzyść do negocjacji ceny, szybka gotówka, szybka transakcja i sprzedawca to sprzedaje.

Jacek: Tak jak powiedzieliśmy, sto tysięcy to jest mało i nie mało. Dla przeciętnego Kowalskiego są to ogromne pieniądze, bo przeciętny Kowalski rocznie tyle nie zarabia. Nawet jeżeli ktoś nie zarabia ogromnych pieniędzy, zarabia średnią krajową albo nawet mniej, to nawet taka osoba nie musi być wykluczona z tego żeby pomyśleć o inwestowaniu w nieruchomości. Oczywiście najlepiej jest starać się zwiększać swoje zarobki, natomiast taka osoba która nie ma wielkich środków własnych, albo nie ma ich wcale – dzisiaj trzeba mieć 20% własnych środków jeśli się nie mylę. Załóżmy że ktoś ma w kieszeni kilkadziesiąt tysięcy złotych, uzyska kredyt to może myśleć o rozpoczęciu swojej przygody inwestycyjnej z nieruchomościami.

Wojtek: Jak najbardziej, ale gdybym ja miał 20% wkładu własnego a reszta czyli 80% pieniędzy pochodziłaby z banku, to ja nie czułbym się komfortowo budując portfel nieruchomości w taki sposób. To jest duży lewar, trzeba sobie policzyć o ile musiałyby wzrosnąć stopy procentowe żeby ta inwestycja była nieopłacalna. Jeżeli w miastach takich jak Warszawa można uzyskać stopę zwrotu 6%, a na przykład oprocentowanie kredytu wynosi 4%, to do 6% pozostaje nam tylko 2%. Jeżeli przekroczy to inwestycja przestaje mieć sens.

Jacek: Oczywiście, o ryzykach jeszcze sobie porozmawiamy natomiast dotykasz tutaj bardzo ważnych kwestii. Były sytuacje gdzie ludzie zadłużali się na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych. W czasie kiedy brali kredyt wszystko było fajnie, z wynajmu mieli wystarczające środki żeby pokryć ratę kredytu i jeszcze im coś zostawało.

Wojtek: Ludzie naczytali się Kiyosakiego, który promuje takie wysokie lewary, albo książek w stylu get rich quick, zostań milionerem w dziesięć minut (śmiech)…

Jacek: To później może być problem bo okazuje się, że to co dostajemy z wynajmu nie wystarcza na pokrycie rat kredytu. Być może przyparci do muru będziemy musieli zamknąć całą transakcję ze stratą, będziemy zmuszeni do sprzedaży nieruchomości. Powiedz mi jeszcze taką jedną kwestię, Ty mieszkasz przez większość czasu w Brukseli. Z tego co wiem w Belgii większość, jeżeli nie wszystkie nieruchomości mają stałe oprocentowanie, czyli ryzyko zmiennej stopy procentowej nie istnieje. Taki kredyt z pewnością więcej kosztuje, ponieważ bank też musi mieć jakieś zabezpieczenie żeby nie dopłacać to tej inwestycji. Czy brałeś pod uwagę możliwość inwestowania w Belgii gdzie przebywasz i ewentualnie posiłkowania się kredytem, który jest pozbawiony ryzyka stopy procentowej?

Wojtek: Tak, zastanawiałem się nad inwestowaniem w Belgii, ale nie wiążę swojej przyszłości długoterminowo z Belgią. Nie chciałbym tu mieszkać za dziesięć lat, a jak inwestuję w nieruchomości to myślę o perspektywie całego życia.

Jacek: Czyli najchętniej kupiłbyś nieruchomośc tak jak Warren Buffett kupuje akcje – czyli na życie. Mówił nawet, że jak kupi akcje dzisiaj to z jego punktu widzenia moglibyśmy zamknąć giełdę nawet na pięć lat i on by się z tym nie gryzł. On nie kupuje czegoś spekulacyjnie na krótko, tylko na całe życie.

Wojtek: Tak, idealnego okresu inwestycji nigdy by nie było. Kiedyś było napisane, że on nigdy by nie wyszedł z inwestycji. Akcje Coca-Coli to on trzyma już chyba od lat osiemdziesiątych…

Jacek: Ja aż tak bardzo nie śledzę przyznam szczerze Warrena Buffetta, natomiast z pewnością ma w portfelu akcje które trzyma praktycznie od początku. Być może jest to właśnie Coca-Cola, ale też z tego co wiem potrafił wychodzić z pozycji nawet ze stratą. To już jest jednak inny temat, a dojdziemy jeszcze do tego jakie Ty masz przemyślenia związane z zarządzaniem ryzykiem. W porównaniu do Warrena Buffetta może być o tyle zbieżne, że tak jak on kupuje akcje z tytułu których ma później wypłacane dywidendy, tak u Ciebie taką akcją jest mieszkanie a dywidendą jest to co płaci najemca.

Wojtek: Tak można to traktować. Warren Buffett promuje inwestowanie w wartość, czyli kupienie spółki która jest dobrze zarządzana, jest to solidny biznes ale nie jest przewartościowana. Ja uważam że to samo można przenieść na nieruchomości. Kupujemy mieszkanie które nie jest przewartościowane, które można wynająć. Wynajem mieszkania to jest biznes.

Jacek: A w jaki sposób Ty oceniasz, czy dana nieruchomość jest przewartościowana czy niedowartościowana? W sensie ceny która jest na rynku.

Wojtek: Za ile można ją wynająć. Jeżeli ja mogę ją wynająć za 10% ceny rocznie, to nie jest przewartościowana ta nieruchomość. Tak samo jest w akcjach, jeżeli mamy akcję która daje 10% dywidendy to jest to naprawdę tania spółka notowana na giełdzie. Pewnie coś jest z nią nie tak, może to była tylko jednorazowa dywidenda. Wyobraźmy sobie sytuację, że ona co roku daje taką dywidendę to na pewno inwestorzy by się na nią rzucili i już nie dawałaby 10%, tylko może pięć albo trzy.

Jacek: Tak, jest taka zasada tzw. powrotu do średniej. Ludzie często wybierają inwestycje, na przykład fundusze inwestycyjne, które w ostatnich kilku latach generowały najlepsze stopy zwrotu. Ludzie często decydują się na zakup takich funduszy, a później okazuje się, że to nie było słuszne. Gdyby przyjrzeć się im z szerszej perspektywy czasowej, to jednak może być całkiem dobrym pomysłem kupienie funduszy, które nieco gorzej radzą sobie na rynku, bo szansa że będą one generować lepsze zyski jest większa niż to, że fundusz który generuje świetne zyski dla swoich klientów jeszcze bardziej poprawi swoje wyniki. Bardziej prawdopodobne jest to, że być może nadejdą gorsze lata. Ale dobra, troszkę odeszliśmy od tematu. Powiedz mi z tego co mówisz to inwestujesz głównie w nieruchomości na rynku wtórnym i są to mieszkania na wynajem. Czy myślisz też o inwestowaniu w inny rodzaj nieruchomości, mam na myśli na przykład powierzchnie sklepowe, biura itd?

Wojtek: Powierzchni sklepowych, czy ogólnie nieruchomości komercyjnych nie biorę w tym momencie pod uwagę. To jest inny segment rynku którego nie znam, a trzeba po prostu się na tym znać. Mzuri nie obsługuje inwestycji komercyjnych. Oczywiście są firmy które oferują takie inwestycje. Jest chyba taka firma w Polsce, która budowała pawilony handlowe i można było zainwestować…

Jacek: Czerwona Torebka (https://www.czerwonatorebka.pl/)?

Wojtek: Tak, dokładnie. Oni oferowali gwarantowane około 8%.

Jacek: I jak to wyszło?

Wojtek: Ja widze ten pawilon jak jeżdżę do Szczecina – bo stamtąd pochodzę, więc wydaje mi się że działa ten biznes.

Jacek: Ja przyznaję, że nie nie śledziłem tego jak to wyszło w praktyce, ale podlinkujemy Czerwoną Torebkę do podcastu i zobaczymy po nagraniu, czy faktycznie było tak pięknie. Wspomniałeś tam o 8%?

Wojtek: Z tego co pamiętam to oferowali 8%, ale inaczej są opodatkowane te nieruchomości komercyjne bo tak dochodzi VAT przy najmie?

Oczekiwane stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem

Jacek: Niestety mnie nie pytaj, ja się w temacie nie orientuję. Z Twojej perspektywy 8% to jest atrakcyjna stopa zwrotu z nieruchomości? Jaki masz Ty swój własny uśredniony target? ja wiem że między miastami on może się różnić.

Wojtek: Chciałbym żeby w dłuższym terminie było 9%…

Jacek: Przed podatkami?

Wojtek: Bez podatków (śmiech).

Jacek: Już netto?

Wojtek: Już netto, bo de facto nie płacę podatków przynajmniej przez dziesięć lat, dopóki nie zamortyzuję nieruchomości, więc ja to tak liczę.

Jacek: Dobrze, czyli 9% to jest coś to by Cię już w pełni satysfakcjonowało?

Wojtek: Byłbym bardzo zadowolony. Przy swoich kalkulacjach biorę 9% pod uwagę. W niektórych nieruchomościach udało mi się uzyskać powyżej 10%, ale ostatnia nieruchomość jest poniżej 9%. Widzę taką tendencję, że coraz trudniej jest takie nieruchomości znaleźć i kupić. Samo to, że nagrywamy podcast świadczy o tym, że coraz więcej ludzi jest tym zainteresowanych.

Jacek: Tak, faktycznie nieruchomości są dość gorącym tematem. Wracając jeszcze do stopy zwrotu to myślę, że bardziej prawidłowe jest określenie stopy zwrotu powyżej inflacji. W tym momencie inflacja jest bardzo niska. Zakładając, że inflacja byłaby na poziomie 10% w skali roku, to Ty chciałbyś mieć stopę zwrotu na poziomie 18-19%.

Wojtek: Teraz jest jeszcze jedna kwestia. Przy kalkulacji stopy zwrotu nie biorę pod uwagę potencjalnego wzrostu cen nieruchomości. Nie spekuluję co się z nimi stanie. Zakładam zysk z najmu. Zakładam również, że będzie mnie to chronić od inflacji. Jeżeli inflacja będzie 5% to cena mieszkań wzrośnie średnio o 5%. Historycznie rzecz biorąc ceny nieruchomości rosną trochę szybciej niż inflacja. Ja byłbym zadowolony jeżeli to podążałoby za inflacją, czyli jeżeli złotówka będzie warta 80% za pięć lat to żeby moje mieszkania były warte więcej.

Jacek: A czy uważasz że wynajem mieszkań jest inwestycją która chroni przed inflacją?

Wojtek: Tak…

Jacek: Czyli nie mówimy tu nawet o koszcie samego zakupu, bo jak wiem ceny nieruchomości mogą się wahać i oczywiście się wahają, natomiast ludzie którzy płacą za wynajem działają jednak w realnej gospodarce, więc w momencie kiedy rosną ceny usług na rynku prawdopodobnie będa rosły ceny wynajmu. Oczywiście to zależy od konkretnego przypadku, konkretnego sektora bo niestety może być wręcz odwrotnie. Generalnie myślisz że taka inwestycja jest zabezpieczeniem przed inflacją?

Wojtek: Tak wystarczy porównać rynek nieruchomości w Belgii i w Polsce, czy ogólnie rynek nieruchomości na zachodzie. Ja wynajmuję mieszkanie za osiemset złotych, to w Belgii nie znajdziesz mieszkania za dwieście euro. Siła nabywcza jest większa i ludzie płacą więcej żeby tu mieszkać.

Jacek: Czyli można nawet powiedzieć, że w Polsce wynajmiesz kawalerkę za osiemset złotych, a w Belgii za tą samą kawalerkę musiałbyś dać tą samą kwotę tylko w euro.

Wojtek: Tak, albo w euro albo mówiąc inaczej te dwieście euro czyli osiemset złotych musiałbyś dać za same opłaty jak woda, prąd itd.

Radzenie sobie z kłoptliwymi sytuacjami podczas najmu

Jacek: Ok, a powiedz mi jeszcze jakie błędy już być może popełniłeś w swojej drodze inwestycyjnej? Czy w ogóle jakiekolwiek popełniłeś i co byś ewentualnie inaczej zrobił gdybyś jeszcze raz zabierał się za inwestowanie?

Wojtek: Nie widzę poważnych błędów, może dlatego że większość zlecam, outsourcinguje.

Jacek: Czyli czerpiesz pewien know how od kogoś kto zna się na tym co robi.

Wojtek: Tak, jak słuchałeś podcastów ludzi którzy sami zaczynają inwestować, to przeważnie albo przeinwestują, albo mają problemy z najemcą. Mzuri ma już te procesy tak ustalone, że większość błędów jest unikana. Jedyne co, to moja ostatnia inwestycja się nie do końca udała, po prostu nie kupiłbym jeszcze raz tego mieszkania. Pojawił się tam problem z wilgocią. To było mieszkanie w kamienicy, już wyremontowane. Nie wiem jak to się rozwiąże, ale mam nadzieję że uda się to naprawić. To jest mieszkanie na parterze, więc być może będę już podejrzliwie patrzył na mieszkania na parterze. One mają powiedzmy większe ryzyko związane z wilgocią, ale to są rzeczy które ciężko przewidzieć.

Jacek: Tak, ciężko to przewidzieć. Tak samo nie będziesz wiedział, czy ktoś kto wynajmuje to mieszkanie okaże się ok czy nie.

Wojtek: Tak, przy okazji tak się złożyło że akurat jest tu też problem z lokatorem. Stwierdził że nie będzie już płacił bo tam nie mieszka, że tam jest wilgoć. Nie chce podpisać protokołu odbioru, ja już podarowałem mu czynsz, a chcę przejąć tą kaucję którą wpłacił ponieważ zerwał umowę i nie skontaktował się nawet z Mzuri żeby zobaczyli co się dzieje z tym mieszkaniem. Może udałoby się opanować tą wilgoć.

Jacek: Czyli on się wkurzył tym, że jest problem i nie dał szansy żeby go naprawić?

Wojtek: Tak, więc też się cieszę że nie muszę z takimi ludźmi mieć kontaktu i że Mzuri wszystko załatwia. Jedyne co to mógłbym skrytykować Mzuri, że trochę wolno działa. Wolałbym żeby szybciej załatwiali takie sprawy.

Jacek: Rozumiem, a czy jest jakieś specjalnie zabezpieczenie przed sytuacjami takimi, że ktoś zrywa umowę w sposób inny niż było to w umowie, lub też że ktoś nie chce płacić lub nie chce się wyprowadzić?

Wojtek: Tak, Mzuri ma dział windykacyjny, więc mają swoje legalne sposoby. Nie zakładam, że paru łysych wysyłają z baseballami i wyciągają pieniądze (śmiech). Próbują załatwić sprawę telefonicznie i przy podpisywaniu umowy proszą o dane osób z rodziny z którymi mogą się skontaktować w razie problemów, dane miejsca pracy…

Jacek: Tak żeby presję wywrzeć?

Wojtek: To już przy podpisaniu umowy trzeba dostarczyć. Później jak jest problem to można za pomocą tego pewną presję wywrzeć dzwoniąc do rodziny. Były takie przypadki, że ktoś nie płacił czynszu i Mzuri zadzwoniło do mamy i ona przekonała żeby zapłacił (śmiech).

Jacek: Ale widzisz, ja bym nie pomyślał o tym żeby wynajmując komuś mieszkanie, poza tym że biorę dane kontaktowe do tej konkretnej osoby, żeby dodatkowo wziąć dane do kogoś z jego otoczenia.

Wojtek: Tak, dodatkowo mogą pójść do miejsca pracy zrobić wstyd, że Pan Kowalski nie zapłacił czynszu i w pracy robi się niefajnie.

Jacek: Oczywiście, no widzisz to jest bardzo mocny argument.

Wojtek: To jest delikatna forma nacisku, która w większości przypadków działa.

Aspekty podatkowe przy inwestowaniu w nieruchomości

Jacek: Też nie chodzi o to, żeby do tematu podejść zupełnie pesymistycznie, ale żeby mieć procedurę awaryjną. Jeżeli coś idzie nie tak, żeby móc w zorganizowany sposób działać. W takim razie myślę, że moglibyśmy sobie teraz porozmawiać o podatkach… No właśnie, wspominałeś, że jeżeli chodzi o kwestię podatków to Ty podatków nie płacisz (śmiech). Bynajmniej to nie jest kwestia tego, że ich unikasz (śmiech).

Wojtek: Legalnie wszystko (śmiech).

Jacek: Legalnie nie płacisz (śmiech). Od razu zaznaczę, że nie jestem ekspertem podatkowym, a wiem też że jeżeli chodzi o podatki w nieruchomościach, to przy wynajmie mieszkań jest to o wiele bardziej skomplikowane niż by się to mogło wydawać. Tak na prawdę to moglibyśmy na ten temat rozmawiać co najmniej drugi odcinek. Jeżeli chodzi o podatki to są takie opcje: najbardziej znaną prawdopodobnie wśród większości Kowalskich jest ryczałt 8,5%, czyli od wynajętych pieniędzy zdejmujemy 8,5% i to zabiera sobie fiskus. W jakiej sytuacji Ty jesteś, masz działalność gospodarczą?

Wojtek: Nie mam działalności gospodarczej. Jako osoba fizyczna rozliczam się według skali.

Jacek: Do tego nie potrzeba żadnej działalności, po prostu masz wybór. Nie wziąłeś ryczałtu. Płacisz według skali podatkowej, czyli 18, 32%.

Wojtek: Aczkolwiek pojawiły się takie opinie wśród księgowych, że od pewnego momentu Urząd Skarbowy może traktować to jako działalność gospodarczą. Jeżeli mam dużo mieszkań jako osoba fizyczna Urząd Skarbowy sugeruje – można powiedzieć, założenie działalności gospodarczej. Jak to często jest w prawie polskim – nie jest natomiast wyszczególnione ile to jest dużo mieszkań, czy to jest pięć czy dziesięć? Wiadomo chodzi o płacenie ZUS. Ja poszedłem do swojego Urzędu Skarbowego w Szczecinie i zapytałem grzecznie Panią, czy muszę zakładać działalność gospodarczą i powiedziała mi że nie i że nie ma konkretnej liczby mieszkań – ale w internecie coś się pojawiło. Do tej pory mam pięć mieszkań, jedno jest moje które wynajmuję i mam nadzieje że nikt mnie nie podkabluje ze słuchaczy (śmiech), że ja płacę jako osoba fizyczna bez działalności.

Jacek: Wspominałeś też, że nie wybrałeś płacenia ryczałtu 8,5%. Wydaje się to atrakcyjne na pierwszy rzut oka – 8,5% jest lepsze niż płacenie 18%, ale jak się płaci 8,5% to już nie można robić innych tricków, to jest flat fee i koniec.

Wojtek: Zawsze można zmienić, w tym momencie nie płacę a za dziesięć lat jak się okaże że zamortyzuję nieruchomości, to mogę zmienić na ryczałt i jest ok.

Jacek: Ale żeby to było jasne dla słuchaczy to chodzi o to, że w momencie kiedy Ty nie płacisz ryczałtem tylko według skali podatkowej, to przysługuje Ci amortyzowanie tego mieszkania, ile lat trwa taka amortyzacja w Twoim przypadku?

Wojtek: Dziesięć lat ale oczywiście może być więcej, można sobie wybrać.

Jacek: Czyli jeżeli nieruchomość jest za sto tysięcy – żeby łatwo się liczyło, to dziesięć tysięcy co roku to jest jak gdyby Twój koszt. Dopiero cokolwiek powyżej dziesięciu tysięcy byś zarobił, to od tej nadwyżki będziesz płacił podatek.

Wojtek: To jest doliczone do ogólnego dochodu jaki osiągamy. Jeżeli ktoś ma umowę o pracę to jest to liczone sumaryczne.

Jacek: A jak wygląda później sprawa sprzedaży takiej nieruchomości? Wiem, że Ty mówisz o długim terminie i najchętniej w ogóle nie sprzedawałbyś, ale załóżmy że będziesz zmuszony z takiego czy innego powodu sprzedać mieszkanie, to jak wtedy się ma kwestia podatkowa?

Wojtek: To wtedy sprzedajemy to mieszkanie jak każde inne prywatne mieszkanie.

Jacek: Podatek płacisz normalnie tak jakbyś miał te pieniądze zarobione na etacie i od tego będziesz musiał zapłacić podatek?

Wojtek: Tak.

Jacek: Ok, a jeżeli jest to jeszcze przed zamortyzowaniem w pełni? Czyli załóżmy w połowie zamortyzowało się po pięciu latach?

Wojtek: Nie ma znaczenia. Nie pamiętam jak jest teraz, ale przez pięć lat trzeba trzymać mieszkanie, a jak sprzedasz przed okresem pięciu lat to różnica w cenie jest opodatkowana – ale nie jestem pewien teraz bo to się zmieniało. Ja nawet nie planuję sprzedawać.

Jacek: A czy Mzuri jest pomocne jeżeli chodzi o optymalizację podatkową?

Wojtek: Tak, mają dział czy zaufanych księgowych do których można się zwrócić.

Jacek: Rozumiem, nie będziemy więcej drążyć tych kwestii podatkowych bo jak powiedziałem to jest temat skomplikowany i musielibyśmy się do tego porządnie przygotować. Bardziej zależało mi żebyśmy przedstawili jak Ty płacisz w swoim przypadku. Natomiast z tego co wiem po wcześniejszej rozmowie z Tobą masz pomysł żeby założyć spółkę Z O.O., poprzez którą będziesz te nieruchomości kupował czy wynajmował?

Wojtek: Tak założyłem spółke z ograniczoną odpowiedzialnością, przez którą zarabiam i będę przez nią kupował nieruchomości. Plusem dla tych co zarabiają za granicą jest to, że na przykład jeżeli jesteśmy rezydentami w innym kraju i płacimy podatki za granicą, posiadając spółkę i kupując nieruchomość jako spółka w Polsce nie musimy zysków z najmu deklarować na PIT-ach zagranicznych. Te nieruchomości w których jesteśmy właścicielami jako osoby prywatne i osiągamy zyski w Polsce a na przykład mieszkamy w Anglii, to powinniśmy zadeklarować ten dochód na tym Picie i oni wtedy kalkulują jakie progi finansowe będziemy płacić.

Jacek: A spółka płaci u źródła, czyli jeżeli spółka jest polska to de facto spółka płaci w Polsce. Ale jeżeli byś wypłacił dywidendę z tej spółki, a masz rezydencję poza Polską?

Wojtek: To trzeba to wykazać w tym kraju.

Jacek: Czyli cytując klasyka są plusy dodatnie i plusy ujemne takiego podejścia.

Wojtek: Plusy ujemne czyli takie, że są to oczywiście pieniądze spółki – nie nasze, więc żeby wypłacić je to trzeba zapłacić podatek.

Ryzyko inwestycyjne

Jacek: Porozmawiajmy trochę więcej na temat kwestii ryzyka inwestycyjnego. Ja mam doświadczenia bardziej spekulacyjne, krótkoterminowe. Otwierając jakąkolwiek pozycję -mówiąc żargonem rynkowym, z góry zakładam maksymalną stratę jaką mogę ponieść na tej transakcji tzw. stop lossa. W sytuacji mieszkania taki stop loss może się zrealizować w sytuacji, gdy mieszkanie kupione za sto tysięcy złotych spadnie do pięćdziesięciu tysięcy złotych – to byłby szeroki stop loss ale zostawmy tak żeby obrazowo to przedstawić. Wtedy ja wychodzę z tej inwestycji, dzieje się źle, nie wiem co będzie dalej, więc wolę zrealizować tą stratę niż czekać na rozwój sytuacji. Jeżeli mieszkanie by się wynajmowało to ta decyzja byłaby pewnie nieco łatwiejsza bo być może w tej sytuacji nie decydowałbym się na sprzedaż tego mieszkania. To jest tak jak ze spółką dywidendową, być może ceny akcji tej spółki spadają ale jeżeli spółka się rozwija i na rynku jest chwilowa dekoniunktura – oczywiście nikt tego nie wie czy chwilowa albo jak długo będzie trwała, ale jednak Ty nie patrzysz teraz na cenę face value tej akcji tylko patrzysz na to, że co miesiąc masz tą dywidendę. W przypadku mieszkania sytuacja może być analogiczna. Czy Ty masz z góry założony scenariusz w którym jednak mówisz, że to była nietrafiona inwestycja, realizujesz stratę i wychodzisz z tego?

Wojtek: Nie mam szczerze mówiąc, aczkolwiek dzięki temu że rozmawiamy daje mi to do myślenia żeby przemyśleć takie scenariusze. Oczywiście może tak być, jeżeli ceny nieruchomości spadną ale mieszkanie się dalej wynajmuje to jest ok – może to być chwilowe. Ryzykiem długoterminowym którego się boję, są prognozy ludności w tych miastach w których inwestuję.

Jacek: Demografia, to jest jedno z ryzyk które moglibyśmy tu wymienić.

Wojtek: To jest długoterminowy trend który jest negatywny.

Jacek: Mówisz o Polsce?

Wojtek: Nie można mówić o całej Polsce, bo masz Warszawę gdzie przewiduje się że liczba ludności nie spadnie, a może nawet wzrośnie. Mamy Śląsk gdzie były prognozy na rok 2050, że w tym roku liczba ludności spadnie o 30%. W niektórych miastach więcej, w niektórych mniej. To jest taki negatywny trend którego się boję, ale mamy też pozytywne trendy. Ale mówimy teraz o zysku czyli zakładając że trend się realizuje, liczba ludności dalej spada. Ceny mieszkań albo spadają albo nikt tam nie chce mieszkać. Wtedy to byłby sygnał dla mnie, żeby poszukać sobie innych inwestycji, czyli sprzedać te mieszkania ze stratą.

Jacek: Ja myślę, że z tymi prognozami jest o tyle problem że mogą one być bardzo mocno nietrafione i zazwyczaj takie są. Zwykle jeżeli słyszymy o prognozach które się spełniły to właśnie dlatego że się spełniły, o 99,9% prognoz nikt już nie mówi bo one po prostu były do niczego. To dlatego że próbujemy przewidywać rzeczy które są nieprzewidywalne. W okresie po zrobieniu projekcji może się wydarzyć tyle rzeczy o których mogliśmy nawet nie pomyśleć, że one mają tak wielki wpływ że te nasze prognozy można wyrzucić do kosza.

Wojtek: To są ryzyka które mogą ale nie muszą się spełnić, ale mówimy o tym co zrobić jeżeli one się już spełnią.

Jacek: Pomyślałem sobie tak na gorąco, że z tego co mówisz inwestujesz w nieruchomości i bardziej zależy Ci na dywersyfikacji. Nie mając wielkiego portfela kupujesz raczej nieruchomości, powiedzmy z niższej półki cenowej – nie wiem czy to jest dobre słowo. Nie kupujesz mówiąc inaczej luksusowego apartamentu za dwa miliony złotych w centrum Warszawy, który nie wiem czy w dekoniunkturze będzie czy nie będzie miał chętnych. Kupujesz jednak małe mieszkania, które mają mniejszą cenę dla takich przeciętnych Kowalskich. W sytuacji kiedy byłaby dekoniunktura to może być nawet u Ciebie odwrotna sytuacja, to znaczy, że ludzie będą chcieli być może zamienić te droższe mieszkania na tą tańszą kawalerkę, bo na droższe nie będzie ich stać. Być może – teraz to już taka moja twórczość na gorąco, jest to bezpieczniejsze inwestowanie niż lokowanie w jedną nieruchomość. Tu masz bardziej rozproszone ryzyko i być może w tych chudszych latach chętniej znajdzie się ktoś kto będzie chciał w nich mieszkać.

Wojtek: Tak, może tak być, dlatego uważam że jest więcej plusów niż minusów, czy tych plusów dodatnich (śmiech).

Jacek: Klasyka jednak górą (śmiech).

Wojtek: Tak, ale trzeba też wziąć pod uwagę te negatywne scenariusze. Mówiłeś o dekoniunkturze. Dekoniunktura oczywiście zdarza się co parę lat i nie można sugerować się tylko kryzysami gospodarczymi przy podejmowaniu decyzji sprzedaży portfela. Zapaść trwa przeważnie rok, dwa lub trzy i koniunktura wraca. Bardziej trzeba patrzeć na długoterminowe trendy. Ja nie uważam, że depopulacja będzie postępować dramatycznie, tak jak to jest przewidywane bo stajemy się krajem coraz bardziej atrakcyjnym dla emigrantów, więc myślę że tą lukę wypełnią Ukraińcy lub inne nacje.

Jacek: Tu jeszcze wtrącę, moje gorące przemyślenie jest takie, że nie ma się pewnie co zrażać że mamy miesiąc lub dwa pustostanu, tylko trzeba przyjąć perspektywę długoterminową. Wchodząc bardziej w terminologię trade’ingową, takim błędem początkujących traderów jest tak zwane wąskie kadrowanie – czyli mamy ogromną niechęć do straty, małej straty czy nawet serii małych strat ponieważ patrzymy bardzo wąsko. Może się to objawiać tym, że na przykład inwestujemy na emeryturę, ale codziennie albo parę razy dziennie logujemy się na rachunek i patrzymy że akcje wzrosły o 1-2% albo spadły i cieszymy się albo przeżywamy spadki. Natomiast jak przyjmiemy taki szerszy kadr i popatrzymy na to długoterminowo to wiemy, że jest dekoniunktura bo po prostu są cykle i to jest coś naturalnego. Być może nawet ta dekoniunktura będzie dłuższa niż poprzednia, ale jednak na chwilę obecną są pewne przesłanki które dają wierzyć w to, że to się powinno odbić, więc nie ma co podejmować pochopnych decyzji. Być może wręcz można potraktować to jako okazję do zakupu nieruchomości.

Wojtek: Tak, właśnie zapytałem o to Sławka Muturi który miał doświadczenie z kryzysu z 2008 roku i powiedział, że mieszkania mu się wynajmowały, że nie miał pustostanów a nawet się ucieszył że ceny spadły. Faktycznie 2007 rok, czy 2008 to była górka mieszkaniowa, w 2009 roku zaczęły się spadki więc mógł kupić taniej, mógł znaleźć więcej okazji.

Jacek: No więc nawet jeżeli Ty co roku przeznaczasz tą samą kwotę to będziesz mógł za tą samą kwotę kupić więcej.

Wojtek: Więcej i z większym zyskiem, ale nie wiadomo jak się czynsze zachowają. Raczej jest tendencja do tego, żeby to ceny spadały a czynsze raczej się utrzymują na stałym poziomie.

Jacek: W Twoim przypadku jest też prostsza kwestia jeżeli chodzi też o oprocentowanie kredytu, bo Ty ich po prostu nie bierzesz. Raz że nie ma ryzyka jeżeli chodzi o to czy wystarczy na ratę kredytu, ale co jest ważne z punktu widzenia trade’ingowego że czujesz się lepiej psychicznie. Być może będziesz miał mniejszy zysk, masz gdzieś ulokowany kapitał który być może nie wygeneruje Ci tyle zysku ile generował Ci wcześniej, ale nie masz stresu związanego z tym że zbliżasz się do bankructwa.

Wojtek: Tak, powiedziałem Ci że chciałbym mieć stopę zwrotu 9%, ale nawet jeżeli będzie to 8,7 czy 6%, to i tak warto to robić bo i tak to będzie więcej niż lokata bankowa, czy inne bezpieczne formy inwestowania.

Jacek: Poza tym często się mówi, że najbezpieczniejszą formą lokowania pieniędzy są lokaty bankowe. W pewnym sensie można powiedzieć że tak jest, jest to najmniejszy wysiłek, idę do banku i deponuję pieniądze – chociaż wiemy że zwłaszcza jeżeli ma się większe kwoty to trzeba je mocno dywersyfikować żeby mieć gwarancję Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Poza tym lokaty są na różne okresy, trzeba je zrywać, rolować itd…

Wojtek: Też trzeba tym zarządzać..

Jacek: Jak ma się większe środki to coraz bardziej robi się to kłopotliwe i nie do końca bez ryzyka. Ciężko mi jest sobie wyobrazić żeby cena mieszkania nagle wynosiła zero, ok jest to możliwe – Marsjanie nas najadą albo będzie konflikt zbrojny – ale to są już ekstrema totalne. Natomiast mówimy o takich sytuacjach nawet największego załamania gospodarczego, ciężko sobie wyobrazić że nieruchomość będzie warta zero. Jestem sobie w stanie – przyznam szczerze wyobrazić i to z ostatnimi miesiącami coraz bardziej, że możemy mieć kiedyś tąpnięcie mniejsze lub większe w Polskim systemie bankowym. Biorąc pod uwagę banki które coraz bardziej drenują BFG, a BFG ma de facto bardziej psychologiczną funkcję – czyli nie jest w stanie zagwarantować wszystkich depozytów które ludzie powierzają bankom…

Wojtek: Mówisz o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym?

Jacek: Tak, no i wtedy jestem sobie w stanie wyobrazić taką sytuację gdzie w pewnym momencie robi się taka panika że pada jeden większy bank i ludzie gremialnie udają się do banków po pieniądze. System szybko się zatyka, brakuje pieniędzy, wkracza w to pewnie państwo i robi strzyżenie. Powie, dobra nie stracicie wszystkiego ale BFG nie jest w stanie tego udźwignąć, to zrobimy Wam strzyżenie na 50%…

Wojtek: Na Cyprze było strzyżenie…

Jacek: Tak było powyżej sto tysięcy Euro, ale było strzyżenie równe… czyli bardziej wierzę w taki negatywny scenariusz. Jestem w stanie uwierzyć w to, że mieszkanie może spaść mocno bo będzie dekoniunktura, ale ona pewnie wróci ale pieniądze które Ci przystrzygli nikt Ci nie zwróci.

Wojtek: Te mieszkania kupiłem tak tanio, że nie jestem sobie w stanie wyobrazić że nagle cena spadnie o połowę.

Jacek: Jeśli ja pamiętam Twoje pierwsze mieszkanie – bo już sporo czasu temu rozmawialiśmy jak je kupowałeś, to oryginalna cena to było trzydzieści kilka tysięcy złotych.

Wojtek: To było moje drugie mieszkanie, najlepsza inwestycją moją to było kupno mieszkania na aukcji w Chorzowie za trzydzieści tysięcy. Oczywiście to była kompletna ruina, ale cena mieszkania to było trzydzieści tysięcy.

Jacek: Ja widziałem nawet zdjęcia tego mieszkania i wyglądało to straszliwie (śmiech).

Wojtek: Tak wyglądało to strasznie (śmiech). Kiedyś Ci wspominałem – efekt psychologiczny jest taki, że jak tego nie widzę to nie mam w głowie myśli co ja kupuję? że to jest totalna ruina i co z tego będzie. Nie wiem czy pokazywałem Ci zdjęcia po remoncie?

Jacek: Tak widziałem zdjęcia przed i po. Po pierwsze to mieszkanie zostało chyba podzielone na dwa niezależne mieszkania. To już jest duży zysk, bo wynajmujesz dwóm niezależnym osobom. Bardzo pięknie to wyglądało, jakbym nie wiedział że to jest to samo mieszkanie po remoncie to bym w życiu nawet o tym nie pomyślał. Poza tym, też taka kolejna mądrość rynkowa – coś mnie dzisiaj wzięło, jest taka że jednak inwestowanie w to co z naszej perspektywy jest bardzo komfortowe nie jest jednak wcale czymś dobrym.

Wojtek: Tak, większość inwestorów wydaje mi się że idzie w mieszkania od dewelopera w dobrej dzielnicy, gdzie buduje się dużo nowych bloków.

Jacek: Deweloperzy na tym zarobią – przynajmniej jak zdążą przed dekoniunkturą…

Wojtek: Tak. Niektórzy uważają, że to jest ryzykowne bo właśnie w przypadku dekoniunktury będzie tam nagle bardzo dużo mieszkań na wynajem w takiej dzielnicy. Nie wiadomo jak rynek na to zareaguje, że nagle w tym samym bloku pojawia się dziesięć podobnych mieszkań w ogłoszeniach.

Jacek: Ok, jeżeli chodzi o kwestię ryzyka to mniej więcej poruszyliśmy to co sobie zapisałem…

Wojtek: Jeszcze chciałem powiedzieć co do ryzyk, szukamy tych ryzyk i dziury w całym jeżeli chodzi o mieszkania, a z drugiej strony w każdym momencie możemy stracić pracę, lub mieć wypadek. Nie na wszystko się da zabezpieczyć.

Jacek: No oczywiście że nie.

Wojtek: W moim mniemaniu inwestowanie w nieruchomości to są bezpieczniejsze pieniądze niż moja praca. Poza tym dywersyfikuje swoje źródła dochodu, więc to już wogóle jest bezpieczeństwo finansowe dla mnie i mojej rodziny. W razie gdybym nie mógł pracować moja rodzina ma stałe pieniądze.

Jacek: No właśnie, więc tak naprawdę chodzi o to, że nie jesteśmy w stanie przewidzieć czarnych scenariuszy, zwłaszcza precyzyjnie bo to po prostu jest – powiedzmy sobie uczciwie nie do przewidzenia. My lubimy czytać sobie różne analizy co do przyszłości. Ludzie lubią mieć pewność bo wtedy się dobrze czują, bo widzą zobrazowaną wizję i to jeszcze w szczegółach jak będzie za pięć, dziesięć, piętnaście, czy za dwadzieścia lat ale powiedzmy sobie szczerze, że to w większości nie ma najmniejszego sensu – poza tym, że ktoś może lubi czytać bajki. To co jest bardzo ważne i co można zrobić, to można dywersyfikować swoje źródła przychodu, a to już jest coś bardzo wymiernego bo nie jesteśmy uzależnieni tylko od jednego źródła.

Wojtek: Dokładnie.

Jacek: Tak jeszcze w kwestii ryzyka ale z drugiej strony, już tak kończąc ten temat. Co zrobiłbyś w sytuacji, gdyby nagle była ogromna koniunktura na rynku i Twoje mieszkanie które kupiłeś za sto tysięcy złotych nagle byłoby warte powiedzmy pięćset tysięcy złotych. To jest może mega ekstremalny przypadek, ale załóżmy że w ciągu pięciu, dziesięciu lat właśnie taka sytuacja miałaby miejsce. Nie są to powiedzmy kwestie jakiejś hiperinflacji, że dlatego to wzrosło tylko po prostu jest ogromny bum mieszkaniowy…

Wojtek: Bańka…

Jacek: Albo właśnie, jest to bańka i Ty wiesz że to jest bańka i nie kupiłbyś nowego ale czy wtedy może sprzedałbyś mieszkanie? To jest trochę spekulacja.

Wojtek: Tak to już jest trochę spekulacja, jeżeli miałbym jakąś alternatywę inwestycyjną, może jakieś inne państwo. Zacząłbym może szukać okazji, żeby przesunąć te środki jeżeli znalazłbym jakiś rejon w Hiszpanii – bo uważam że jest przewartościowana. Uważam że są tam dobre stopy zwrotu z najmu, że jest tam potencjał. Pewnie kupiłbym jakąś nieruchomość w ramach testu i jeżeli to by się sprawdziło, to przesunąłbym przynajmniej część tego portfela, czyli sprzedałbym de facto część mieszkań i przesunąłbym na rynek hiszpański. Hiszpania to jest przykład, może to być jakieś inne państwo najlepiej w Europie.

Alternatywne metody inwestowania

Jacek: To tym sposobem przesuwamy się płynnie od tematu ryzyk do alternatywnych metod inwestowania. Tak jak powiedziałeś przed chwilą, w sytuacji bańki na rynku nieruchomości brałbyś taki scenariusz pod uwagę, że sprzedajesz to mieszkanie – pomimo że na samym początku rozmowy mówiliśmy, że kupujesz na całe życie. Jednak w sytuacji ewidentnej bańki i to powiedzmy niemal takiej jak na dzisiejszym bitcoinie (śmiech), to wtedy szukałbyś lepszego miejsca na ulokowanie swoich środków. Czy mógłbyś wyszczególnić jeszcze jakieś inne formy inwestowania alternatywnego w nieruchomości? Mam na myśli na przykład to co byłoby jeszcze w temacie nieruchomości, czyli na przykład fundusze typu REIT. Wytłumaczmy jeszcze mniej zaawansowanym uczestnikom rynku, czy słuchaczom tego podcastu że REIT to jest taka forma funduszu – bez wnikania w wielkie szczegóły, która inwestuje właśnie w nieruchomości. Często mogą to być nieruchomości przemysłowe, fundusze takie mają wiele różnych zwolnień podatkowych w zależności od kraju. Często w ten sposób w niektórych krajach na przykład w Belgii, ludzie oszczędzają w takich funduszach na swoje emerytury. Czyli nie stać mnie może na to żeby kupić centrum handlowe, ale mogę kupić sobie jakąś małą cząstkę w postaci jednostek uczestnictwa i mieć nie tylko cząstkę tego budynku ale też regularną dywidendę. Charakterystyczną cechą tych funduszy jest to, że są zobligowane do tego żeby regularnie wypłacać dywidendy. Czy Ty bierzesz pod uwagę również inwestowanie w tego typu instrumenty?

Wojtek: W tym momencie nie, ponieważ powiedzmy że dobrze idzie mi inwestowanie w nieruchomości – w kawalerki. Nie widzę możliwości żeby osiągnąć większe zyski, z większą pewnością z takich REIT-ów. Nie interesowałem się tym nawet szczególnie. To są zagraniczne REIT-y, teraz jest dyskusja żeby to w Polsce wprowadzić.

Jacek: W Polsce jeszcze nie mamy. Jedyną możliwością – ale nie chcę nikogo wprowadzić w błąd, to są może fundusze inwestycyjne – nie stricte REIT ale inwestujące w tym koszyku sektora.

Wojtek: Mzuri na przykład wypuszcza takie CFI, spółki w które można zainwestować mniejsze kwoty na przykład dziesięć tysięcy złotych. Zostać udziałowcem spółki.

Jacek: To jest taki Crowd Funding.

Wojtek: O tak, Crowd Funding. Są różne typy tych spółek długoterminowe i krótkoterminowe. Nastawione są na przykład na flipping czyli zakup do remontu…

Jacek: I to jest jedna z alternatywnych metod inwestowania na rynku nieruchomości.

Wojtek: Tak i odsprzedaż na przykład po dwóch latach z zyskiem.

Jacek: Albo jeszcze szybciej.

Wojtek: Albo jeszcze szybciej, ale mówię teraz o spółkach Mzuri gdzie horyzont flippingowy jest raczej dwuletni z tego co pamiętam.

Jacek: Taki slow flipping.

Wojtek: Tak (śmiech), normalnie jeżeli ktoś jest flipperem to średnio to zajmuje pewnie pół roku taki flipp.

Jacek: To możemy też przybliżyć słuchaczom sytuację jaką miałeś z tym drugim mieszkaniem. Kupiłeś mieszkanie relatywnie tanio za trzydzieści tysięcy złotych, wielokrotność tej kwoty zainwestowałeś żeby to mieszkanie zaadoptować do wynajmu i mogłeś wtedy pokusić się o sprzedaż tego mieszkania zamiast wynajmować.

Wojtek: Tak, mógłbym teraz wystawić to mieszkanie też za pośrednictwem Mzuri innym inwestorom i jestem pewien że dostałbym wyższą kwotę niż za nie zapłaciłem.

Jacek: Czyli REIT-y Cię nie interesują, flippy, flippowanie również Cię nie interesuje.

Wojtek: Flippowanie trochę mnie interesuje (śmiech).

Jacek: A jednak.

Wojtek: Być może chciałbym spróbować coś takiego jak już wrócę do Polski, myślę o tym. Lubię nieruchomości więc mogłoby to być fajne przekształcić ruinę w coś fajnego, tylko to już przeważnie inwestujemy w standard, a jeżeli to jest na sprzedaż to musi być wyższy standard żeby był efekt „łał”, żeby przyszedł klient i powiedział że to chce.

Jacek: A najem krótkoterminowy?

Wojtek: Jeżeli pojawi się taka firma jak Mzuri do najmu krótkoterminowego, to byłby duży plus. Namawiam słuchaczy do założenia takiej firmy – zarządzanie krótkoterminowe.

Jacek: Teraz też jest „bum” w tym temacie? W erze Airbnb?

Wojtek: Tak, oczywiście oferuje to wyższe stopy zwrotu ale dużo więcej pracy z zarządzaniem.

Jacek: Właśnie Airbnb – popraw mnie jeśli się mylę, jest takim przykładem biznesu gdzie oni nie mają żadnej swojej nieruchomości, oni zajmują się można powiedzieć podnajmem.

Wojtek: Nie, oni zajmują się pośrednictwem między najemcą a wynajmującym.

Jacek: Czyli to też nie jest podnajem de facto bo oni mają platformę.

Wojtek: Tak to jest platforma, tam można rezerwować, mogą bezpiecznie robić płatności. Dobrym biznesem i wielu ludzi tak robi jest to, że w Trójmieście wynajmują mieszkania studentom od października do czerwca, a w okresie letnim letnikom i mają z tego naprawdę dobre pieniądze.

Jacek: Zwłaszcza jeżeli to jest mieszkanie w lokacji turystycznej, nadmorskiej, górskiej – coś w tym klimacie, gdzie ludzie w sezonie przyjeżdżają. Ok a powiedz mi, Ty pozwalasz na to żeby Twoje mieszkanie było podnajmowane, czy masz taką klauzulę że tego zabraniasz? Z Twojej perspektywy może to też być korzystne, co prawda wiesz że nie masz wtedy jednego klienta, ale pewnie to jest problem tego kto wynajmuje długoterminowo od Ciebie.

Wojtek: W tych miejscach w których mam mieszkania to chyba żaden turysta nie przyjechałby (śmiech).

Jacek: Myślisz że w Chorzowie nie ma nic atrakcyjnego?

Wojtek: W Chorzowie chyba nie ma turystów (śmiech), w Łodzi może tak ale nie tam gdzie mam mieszkanie (śmiech).

Jacek: Może nie doceniasz (śmiech)? Może przeprośmy jak ktoś mieszka w Chorzowie wiesz…

Wojtek: Tak.

Jacek: Ok, to jest to powiedzmy mieszkanie dla kogoś kto jest zainteresowany na przykład bliską drogą do pracy, a nie jest tam dla walorów turystycznych.

Wojtek: Tak.

Jacek: Co nie jest niczym złym.

Wojtek: Nie wiem, to jest na granicy z Katowicami.

Jacek: To zmienia postać rzeczy (śmiech).

Wojtek: Może ktoś przyjechał na konferencję albo na koncert do Spodka, to sie robi takie popularne…

Jacek: Wiesz, na Śląsku jest bardzo dobra infrastruktura, więc dojechać to nie jest żaden problem jeżeli gdzieś w pobliżu jest autostrada.

Wojtek: Dobrze, a tak na koniec w temacie alternatywnych metod inwestowania, powiedz mi czy interesujesz się na przykład aktywami typu: akcje, obligacje czy to Cię nie kręci, nie rusza, nie myślisz o tym?

Wojtek: Interesuję się, mam konto maklerskie IKE. Oszczędzam tam na emeryturę.

Jacek: Uzupełniasz IKE regularnie według limitów?

Wojtek: Tak.

Jacek: I to jest coś co też pozwala myśleć o przyszłości emerytalnej o której często wielu z nas nie myśli, nie tylko z powodu braku pieniędzy – powiedzmy sobie szczerze, ale z powodu braków edukacyjnych. Ludzie potrafią dużo zarabiać, ale nie myślą co będzie za dwadzieścia, trzydzieści lat. Wydaje im się że są młodzi, niezniszczalni.

Wojtek: Tak, to też zależy od tego jakie mamy nawyki. Może też od tego co wynieśliśmy z domu, jak traktujemy pieniądze. Żeby inwestować, żeby uzyskać wolność finansową trzeba oszczędzać – to jest taka moja rada.

Jacek: Ok, czyli nieruchomości nieruchomościami ale tak na prawdę Ty myślisz o inwestowaniu też w szerszym kontekście – jak tu przez IKE, na rachunku maklerskim, czyli możesz sobie kupować akcje czy obligacje.

Wojtek: Akcje też są dobre, też przynoszą zyski w długim terminie. Dla ludzi którzy nie lubią inwestować w nieruchomości, może Ty Jacku też masz takie same odczucia, świadomość tego że ciężko jest wyjść z tej nieruchomości jest takim minusem.

Jacek: Wiesz co, ja nie chcę powiedzieć że ja jestem przeciwny nieruchomościom, ja po prostu tego nie znam. Wydaje mi się że dobrą rzeczą którą Ty robisz jest to, że robisz to przy pomocy firmy która jest znana na rynku, ma znany Track Record mówiąc językiem giełdowym, bo po prostu możesz się przy ich boku uczyć. To jest dobre podejście i prawdopodobnie ja w ramach dywersyfikacji jak będę miał -być może, większy portfel też będę chciał część środków ulokować w ten sposób. Narazie mam inne podejście, inwestuję w inny sposób ale nie wykluczam takiej możliwości. To co jest ważne to dywersyfikowanie portfela. Kończąc jeszcze temat IKE, bardzo ważne przynajmniej na chwilę obecną jest to że mamy korzyść podatkową i nie płacimy tego podatku i to bez kombinowania i optymalizowania. Dla kogoś może się to wydawać mało atrakcyjne ale w perspektywie dwudziestu, trzydziestu lat jak się uzbiera tam kilkaset tysięcy złotych albo może urośnie do kilku milionów złotych to wtedy może to zadziałać na wyobraźnię jakie podatki musielibyśmy oddać. Te podatki być może będą mniejsze, większe tego nie wiem, a w najgorszym przypadku masz odroczenie podatku.

Wojtek: Samo odroczenie podatku dużo daje.

Jacek: Dokładnie, bo możesz operować większą kwotą.

Wojtek: Możemy reinwestować i dopiero na koniec płacimy podatek.

Jacek: Tak na zakończenie powiedz mi, czy Twoim zdaniem są takie szczególne cechy charakteru kogoś kto chciałby tak jak Ty zacząć swoją przygodę inwestycyjną w nieruchomościach. Czy myślisz że każdy może to robić? pomijając aspekt finansowy bardziej chodzi mi o kwestie osobowościowe.

Wojtek: Myślę że tak, trzeba mieć taką samodyscyplinę po prostu. Znaleźć sposób w sobie tak żeby nie wydawać części pieniędzy które się zarabia. Myślę że łatwiej jest jednak, gdy w miarę dobrze zarabiamy i nie czujemy się gorsi niż większość społeczeństwa. Nie gonimy reszty jeżeli chodzi o standard życia. Jeżeli mamy już sensowny standard życia to starajmy się go utrzymać i nie zwiększać wydatków a zwiększać zarobki, więcej inwestować i oszczędzać. To jest najtrudniejsze bo możemy inwestować w głupi fundusz ETF, ale jeżeli nie odłożymy jakiegoś procentu swoich zarobków, to wolność finansową osiągniemy przy siedemdziesiątce – ale wtedy już nie skorzystamy w życia (śmiech).

Jacek: Jak dożyjemy.

Wojtek: Tak, jeżeli dożyjemy. Najważniejszą umiejętnością jest regularne oszczędzanie.

Jacek: I to jest Twoja porada dla tych wszystkich, którzy myślą o tym żeby się przynajmniej popatrzeć w stronę uzyskania niezależności finansowej. A masz jeszcze może jakieś inne porady stricte inwestycyjne? Czy myślisz, że każdy kto wykaże się minimum zdrowego rozsądku może się tym zająć? Czy jest coś takiego co go absolutnie dyskwalifikuje? Mam na myśli bardziej kwestie odporności psychicznej, bo jednak nieruchomość kosztuje powiedzmy więcej niż zarabiamy miesięcznie i to krotność tego,więc są jakieś fluktuacje cenowe. Tu znów mógłbym powiedzieć, że do tego szerokiego kadrowania zachęcałbym, przynajmniej ja, żeby nie za bardzo ekscytować się tymi bieżącymi fluktuacjami cen. Jeżeli mamy strategię długoterminową i wygląda na to że ona pracuje, to czy Ty masz jakieś swoje przemyślenia w tym temacie?

Wojtek: Nie wiem co odpowiedzieć na to pytanie (śmiech).

Jacek: Ok, czyli generalnie powiedzmy tak, Twoim zdaniem każdy człowiek który ma minimum rozsądku może się zająć tym tematem.

Wojtek: Nie można być hazardzistą, ci co mają tendencję do hazardu…

Jacek: Niech jadą do Las Vegas.

Wojtek: Niech jadą do Las Vegas, wezmą sobie budżet sto dolarów i niech grają na automatach. Niech wezmą to jako wydatek na rozrywkę, a nie myślą że coś wygrają. Wiem, że Ty inwestujesz na kontraktach terminowych, ale przygotowałeś się do tego solidnie. Dywersyfikujesz odpowiednio, pewnie masz systemy do tego, a są tacy którzy wezmą dziesięć tysięcy, przelewarują, wygrają kolejne dziesięć tysięcy i myślą że rozbili bank. Kończy się to tym że zostają na minusie.

Gdzie czerpać wiedzę na temat inwestowania w nieruchomości?

Jacek: Tak, ja nie chcę już za bardzo odchodzić od tematu ale tylko wtrącę, że faktycznie jest taka sytuacja na rynkach kapitałowych, że To jest chyba jeden z nielicznych przykładów gdzie ktoś bez przygotowania i bez wiedzy może zupełnym przypadkiem faktycznie zarobić pieniądze. Ma to niestety bardzo negatywny wpływ na początkujących, bo może im się wydawać na początku że jest bardzo łatwo. Można wygrać albo przegrać. Jeżeli wygramy raz, drugi, trzeci, to możemy przypisywać te zasługi sobie a niestety w długim terminie mocowanie się z rynkiem to jest bardzo ciężki kawałek chleba. Powinniśmy to traktować jako biznes jeżeli chcemy z tego czerpać regularnie zyski. Powiedz mi tak na koniec jeżeli chodzi o czerpanie wiedzy na ten temat, możesz polecić jakąś literaturę, czy strony internetowe czy szkolenia?

Wojtek: Jeżeli chodzi o Polskę to Sławek Muturi i jego książki. Ja akurat emuluję jego strategie ale niektórzy mają inne strategie i też działają, może są one nawet lepsze niż ta strategia. Jest forum Sławka – Fridomia (http://fridomia.pl/) tam można uzyskać dużo informacji. Pewnie blog – Jak Oszczędzać Pieniądze jeżeli chodzi o oszczędzanie – właściwie od tego można zacząć.

Jacek: Czyli finanse osobiste.

Wojtek: Czyli uporządkować sobie finanse, zagospodarować jakieś środki i trzymać się tego. Dużo cierpliwości -to mogę poradzić. Jeżeli ktoś potrzebuje profesjonalnej porady, czy można nawet znaleźć jakiegoś mentora, jest takie Towarzystwo Mieszkanicznik (http://mieszkanicznik.org.pl/). Ono jest w wielu miastach w Polsce aktywne. Organizuje ono kongres raz w roku – właściwie będzie teraz w listopadzie na które nie pojadę. Byłem w zeszłym roku i bardzo polecam, jest dużo pozytywnej energii. Można dużo się nauczyć i spotkać podobnych ludzi jak ja – inwestujących w mieszkania i wiele się nauczyć. Można zostać członkiem tego stowarzyszenia i dostać wsparcie w różnych obszarach bez opłat. Jest opłata za członkostwo a później już różnego rodzaju wsparcie.

Jacek: Jaka jest wysokość opłat?

Wojtek: To jest kilkaset złotych za członkostwo, nie są to jakieś duże kwoty.

Jacek: Nie są to bariery które przynajmniej dla kogoś kto wchodzi w nieruchomości mogłyby być nie do przeskoczenia.

Wojtek: Tak dla przeciętnej osoby to jest do przejścia. Fajnie jest spotkać kogoś kto to robi, uczyć się. Pewnie w pracy na codzień ludzie tego nie robią. Mnie się niektórzy ludzie zaczynają pytać jak ja to robię i czy jestem zadowolony i jak mi to idzie. Niektórzy już powiedzmy dołączyli nawet – jedna osoba przynajmniej. Generalnie jest tak że ludzie nie zarażają się tym.

Jacek: Ale mówisz to w tym kontekście że ludzie nie myślą o przyszłości? Bo rozumiem, że masz osoby wokół siebie które zarabiają całkiem sensowne pieniądze w tej branży. Są to ludzie jeszcze relatywnie młodzi którzy mają do emerytury jeszcze dwadzieścia, trzydzieści lat. Czy uważasz, że te osoby nie myślą o przyszłości?

Wojtek: Myślą o przyszłości ale widzą ją inaczej powiedzmy. Oni nie mają takich celów powiedzmy jak ja, bo ja mam cel żeby przestać pracować albo pracować dla siebie a nie dla kogoś. Oni mają cel żeby zbudować dom dla rodziny i to też jest ok. Często wydają na to wszystkie pieniądze i okazuje się, że mają dom i ok, ale nie jest to inwestycja. Mają jakiś majątek, ale muszą na niego pracować żeby go utrzymać.

Jacek: No tak bo on wiąże się później ze stałymi kosztami które trzeba ponosić. Wojtek, dzięki wielkie za to że poświęciłeś tu mnóstwo czasu. Mam nadzieję, że za kilka lat ten podcast będzie dalej funkcjonował i będziemy mogli jeszcze raz się spotkać, a Ty już będziesz wolny finansowo – czego Ci życzę.

Wojtek: Bardzo bym chciał, chętnie się spotkam, dziękuję również.

Jacek: Ewentualnie jak między czasie będzie coś ciekawego, jakieś fajne doświadczenia którymi będziesz chciał się podzielić, to też porozmawiamy. Ja myślę, że to też jest kluczowe, że rozmawiamy tu w Twoim przypadku o konkretnej sytuacji, gdzie zaczynałeś naprawdę od zera i jesteś na ścieżce do celu, zobaczymy do czego to doprowadzi. Wierzę głęboko, że będzie dobrze, jesteś osobą bardzo roztropną więc życzę powodzenia i wielkie dzięki jeszcze raz za uczestnictwo w nagraniu.

Wojtek: Dzięki bardzo.

Jacek: No cześć, hej.

To tyle na razie w temacie nieruchomości, jeśli chcesz podzielić się swoimi doświadczeniami lub przemyśleniami w temacie to gorąco zapraszam Cię do pozostawienia komentarza na mojej stronie pod adresem systemtrader.pl/002 – jak numer tego odcinka. Tam również znajdziesz wszelkie linki do tematów poruszanych w tym odcinku podcastu. Tymczasem gorąco dziękuję za spędzony ze mną czas, trzymaj się ciepło, pozdrawiam Cię serdecznie i do usłyszenia, hej!

Jacek